住宅価格成長率は急反発もベース効果に注意、ロンドンは9か月連続下落｜イギリス不動産市場月次レポート 2026年6月号

掲載日：2026年6月29日

対象データ:HPI 2026年4月分まで、民間賃料 2026年5月分まで、イングランド銀行6月MPC決定まで。

6月のイギリス不動産市場は、数字の上では再び大きな変化が見られました。もっとも、今回の価格上昇は市場が急に力強さを取り戻したというより、前年のSDLTベース効果によって押し上げられている面が大きく、表面的な年率だけでは実態を見誤りやすい局面といえます。 その一方で、ロンドンでは下落基調が続き、ミッドランズや北部では相対的な強さが見られるなど、地域ごとの違いはより鮮明になっています。今月のレポートでは、こうしたノイズを整理しながら、投資家が注目すべき基調の変化を公的データをもとに読み解いています。

エグゼクティブサマリー

ヘッドラインの数字が再び大きく振れました。UK年間住宅価格成長率は3月の0.0%から4月は+3.8%まで急上昇し、2025年3月以来最高水準を記録しています。これは突如の市場復活ではなく、先月の急減速の正反対の鏡像です。両方の動きはSDLT(印紙税)ベース効果に大きく支配されており、2025年3月の駆け込み需要と4月の反動という前年同月比較が、今月は逆方向に作用しています。基調的な月次成長率は+0.7%(季節調整後+0.6%)とより穏やかな水準です。

地域別のシャッフルはさらに劇的です。North East は3月の−1.2%から4月は+9.9%へと振れ、UK全体で最も高い地域別成長率となりました。Yorkshire and The Humber と North West はいずれも8%超のジャンプで+7.2%です。ロンドンは年間ベースで唯一マイナスを記録した地域で、−2.1%は9ヶ月連続の年間下落となります。過去3号で見られた南北格差の歪みは、いま巻き戻し局面に入っています。

賃料データはより落ち着いた展開を示しています。UK平均賃料は5月に月額£1,383に達し、年間成長率は4月の+3.5%から+3.3%へとわずかに減速しました。North East は依然として+5.9%でトップですが、前月の+6.5%から減速しています。ロンドンは+2.0%を維持し、イングランド地域では引き続き最も低い水準です。

金融政策は据え置きとなりましたが、よりタカ派的なバランスへとシフトしました。イングランド銀行は6月18日、7対2の票決でBank Rateを3.75%に据え置きました。2名(Megan Greene と Huw Pill)が25bp利上げ(4.00%)に投票しています。タカ派的反対票は2回の会合で1票から2票へと倍増しました。一方で、6月14日に発表された中東和平合意により、ブレント原油はバレル当たり110ドル超から79ドル前後まで下落し、目先のエネルギー価格圧力は緩和しています。5月のCPIは2.8%で4月から横這いでしたが、サービスインフレは3.7%まで上昇しました。次回MPCは7月30日で、金融政策レポートも公表されます。

今月、投資家が押さえるべき3つのポイント:

1. ヘッドラインの+3.8%は過大評価すべきではありません。5月のデータも同じベース効果の恩恵を受けますが、7月公表分から比較ベースが正常化し、真の基調が見えてきます。投資家はベース効果のノイズを通り抜けて、月次の季節調整済み数値に注目すべき局面です。
2. ミッドランズと北部がリードを取り戻しました。North East +9.9%、North West +7.2%、West Midlands +5.8% が地域別の最強パフォーマーです。ロンドンの年間下落継続(−2.1%、9ヶ月連続)により、地域間の相対バリュエーション・ギャップはさらに拡大しました。
3. 住宅ローン市場の環境は改善しつつあります。和平合意によるエネルギー価格低下とスワップ金利の軟化により、MPCのタカ派的傾向にもかかわらず固定金利の住宅ローン価格は低下し始めています。2年固定は約3.6%、5年固定は約3.7%と、いずれも先月の水準をわずかに下回っています。

1. 価格動向:ヘッドラインとセグメント別

UK HPIは2026年4月時点で103.5(2023年1月=100)、UK平均住宅価格は£270,080となりました。年間インフレ率は3月の修正値0.0%から+3.8%へ急上昇しました。月次では非季調ベースで+0.7%(季節調整後+0.6%)です。2025年4月の比較ベースに、SDLT変更後の急落(月次−2.9%)が含まれているためです。

国別(カントリー)の動き

UK4カ国はすべて明確なプラス圏に入りました。北アイルランドが+7.4%で引き続き四半期データのトップです。スコットランドは月次で+2.7%と大きく加速し、年間ベースも+2.8%まで上昇しています。ウェールズのみ月次で小幅マイナスです。

物件タイプ別:フラット・セグメントが安定化

今月の重要な変化です。3月に年間−5.3%まで悪化していたフラット/メゾネットは、わずかにプラスの+0.3%まで回復しました。これも構造的変化ではなくベース効果が主因ですが、1ヶ月で5%pt超の動きが示すのは、SDLTの歪みがセグメント・レベルの読み取りにどれほど影響していたかという点です。テラスハウスが+5.8%で全セグメントのトップ、半戸建が+5.1%で続きます。

バイヤー属性と資金属性

• 初回購入者(First-time buyer): 平均£227,994、年次変化+4.3%(3月の−0.7%から大幅反転)
• 買い替え層(Former owner-occupier): £331,844、年次変化+3.2%
• 現金購入: £256,375、年次変化+3.6%
• 住宅ローン購入: £279,152、年次変化+3.8%

特に初回購入者の価格が大きく反発しています。これもベース効果が一部効いている要因です(2025年4月はSDLT後の調整で初回購入者層が特に影響を受けたため)。

新築 vs 既存

新築価格が急加速しています。ただし、直近月のサンプルサイズは小さく、ONSは引き続き同セグメントの不確実性が高い点を注意喚起しています。

2. 地域別投資機会マップ

アロケーション上、重要なのは以下の3点です。

ベース効果を見通すべき局面です。 今月の地域別ランキングは、2025年4月のSDLT後の急落というベース効果に大きく歪められています。当時最も大きく月次下落した地域(North East、North West、Yorkshire and The Humber)が、今月最も大きな年間反発を示すという構造です。真の基調は、5月分(7月22日公表)、特に6月分(8月公表)のデータで明らかになります。SDLT絶壁が比較期間から外れて以降、評価軸が変わります。

ロンドンの構造的アンダーパフォーマンスは継続中です。 月次で+1.9%反発したにもかかわらず、ロンドンの年間下落率−2.1%は、UK全域で唯一のマイナス値であり、9ヶ月連続の年間下落です。プライム・ロンドン市場のほとんどの取引はSDLT影響レンジを大きく上回る価格帯にあるため、他地域を押し上げているベース効果はロンドンには働きません。これにより、ロンドンの軟調は「比較期間のアーティファクト」ではなく、より本質的な弱さと解釈できます。

ミッドランズは興味深いポジションにあります。 West Midlands の+5.8%と East Midlands の+5.5%は、まずまずの年間成長率、中位の平均価格(£241,620〜£250,625)、そして北部と南部の両方への近接性という3要素が揃っています。ベース効果のノイズを差し引いた上で、ミッドランズは本レポートの中で最も信憑性のある持続的成長ストーリーを提供する地域と評価できます。

3. 賃貸市場:5ヶ月続いた強含み局面が一服

ONSの民間賃貸価格指数(PIPR)によれば、UK平均月額賃料は2026年5月に£1,383、前年比+3.3%となりました。伸び率は4月の+3.5%から減速し、4ヶ月続いた「安定または加速」局面が終わった可能性があります。これはポスト・パンデミック賃料ブーム以降、最も低い水準のひとつです。価格成長率+3.8%と賃料成長率+3.3%の組み合わせにより、ヘッドラインのランニング・イールドは先月号と比べてわずかに圧縮しましたが、両者の差は依然として小さい水準にあります。

国別賃料(2026年5月までの12ヶ月)

ウェールズは+4.7%でトップを継続しています。スコットランドは前回の+2.0%から+1.0%へと急減速し、UK4カ国で最も低い成長率となりました。これは過去の家賃規制によるキャッチアップ効果の巻き戻しを反映している可能性がありますが、データは速報値です。

イングランド地域別の賃料成長率

• North East: +5.9%(最高)。4月の+6.5%から減速
• ロンドン: +2.0%(最低)。4月から変化なし

North East は減速しましたが、依然としてイングランドで最も高い賃料成長率を維持しています。ロンドンとの差(3.9%pt)は若干縮小しました。平均賃料が最も高いのはロンドン(£2,294)、最も低いのは North East(£776)です。ロンドンを除く最高賃料の自治体は、引き続きオックスフォードで月額約£1,958です。

Rightmove は、自社指数において民間賃料が2017年以来初めて「上昇を停止」したと発表しています。PIPRデータでは依然として成長を示していますが、5月の減速トレンドは、限界的に賃貸市場のダイナミクスが転換しつつあることを示唆しています。Zoopla は2026年下半期のUK賃料成長率を+2〜3%と予想しています。

参考グロス利回り

国別平均の単純グロス利回り(年間賃料 ÷ 平均住宅価格)は以下のとおりです。

スコットランドのヘッドライン利回りは6.6%から6.3%へと圧縮しました。スコットランドの価格が月次+2.7%と加速した一方、賃料成長率が鈍化したためです。イングランドは5.9%、ウェールズは4.7%、北アイルランドは5.3%で横這いとなっています。

あくまで参考値です。実際の投資家利回りは、空室、管理費、SDLTサーチャージ、修繕積立、各国内のロケーションによって変わります。

4. 取引件数:ベース効果通過後の回復が見え始める

HMRCの月次不動産取引統計によれば、2026年4月の季節調整後住宅取引件数は101,000件で、前年同月比+53.2%、前月比−2.8%となりました。この大幅な年間増加もベース効果です。2025年4月はSDLT閾値引き下げ後に取引が崩落した時期で、前年比の比較を大きく下駄を履かせる形となっています。

非季節調整ベースの3月から4月にかけては、イングランド−16.5%、スコットランド−7.6%、ウェールズ−15.5%、北アイルランド−11.7%と取引が減少しました。3月が4月より強い(ベース効果を除けば)という季節性は歴史的パターンと整合的です。

イングランド銀行のMoney and Credit統計では、2026年4月の住宅購入向け承認件数は65,900件まで上昇し、過去6ヶ月平均(約63,100件)を大きく上回りました。直近最強の単月承認件数で、ノイズの多い完了件数とは別に、パイプライン活動の本格的改善を示しています。

RICSの4月住宅市場調査では、販売市場の活動指標が引き続き明確にマイナスとされています。ただし、サーベイのセンチメントと、より硬いデータである住宅ローン承認件数とのギャップは無視できないほど大きくなっています。

投資家的読み方: SDLTベース効果の歪みは第2四半期を通じて前年比に影響し続けます。住宅ローン承認件数は現在、最もクリーンなフォワード指標であり、改善基調にあります。第3四半期の取引パイプライン環境は、サーベイ回答が示唆するよりも建設的に見えます。

5. 金融政策・為替環境

政策環境は引き続き重要な局面にあります。イングランド銀行は6月18日のMPCで政策金利を3.75%に据え置きましたが、票決は7対2となり、前回よりもタカ派的な色合いが強まりました。一方で、中東和平合意を受けてエネルギー価格圧力は和らいでおり、固定金利の住宅ローン金利には改善の動きも見られます。次回MPCは7月30日で、新たな金融政策レポートとあわせて今後の方向感が注目されます。

円建て投資家にとっては、GBP/JPYが6月下旬で約213円と、4月・5月の水準からやや低下している点も注目材料です。新規取得コストにはわずかな改善が見られる一方、既存のポンド建て資産には為替評価益の一部縮小が生じています。

イングランド銀行(BoE)

MPCは2026年6月18日、7対2の票決でBank Rateを3.75%に据え置きました。Megan Greene と Huw Pill(チーフエコノミスト)の2名が25bp利上げ(4.00%)に投票しました。これは4月の8対1からタカ派的反対票が1票増えた格好です。Greene と Pill は両者とも、エネルギーショックによる「セカンド・ラウンド効果」が賃金・価格設定に組み込まれることへの懸念を表明しました。Pill は「2%インフレ目標達成への上方リスクが高まっており」「4%への利上げが最もロバストな政策対応である」と述べています。

6月18日会合は、6月14日に発表された中東和平合意の4日後に開催されました。和平合意によりブレント原油はバレル110ドル超から約79ドルまで下落し、目先のエネルギー・インフレ見通しは4月の金融政策レポート中心予測と比べて大きく改善しました。

Bank Rateは少なくとも次回会合(7月30日)までは3.75%で据え置かれる見込みです。7月30日は新たな金融政策レポートを伴うスーパー・サーズデーで、市場の方向感を決める重要日となります。6月中旬時点の市場プライシングでは、2026年中におよそ1回の利上げが織り込まれており、ロイター調査では年末金利見通しが3.50〜4.25%のレンジに分散しています。コンセンサスは年初の「小幅利下げ」から「タカ派リスクを伴う据え置き」へと明確にシフトしました。

5月のCPIインフレ率は2.8%と4月から横這いで、3月の3.3%から低下しています。ただし、サービスインフレは3.7%まで上昇しました。これはMPCにとって最大の関心事項です。国内発の物価圧力で、金融政策がより直接的に影響を及ぼせる領域だからです。失業率は4.9%へと小幅上昇し、労働市場の緩和を示唆しています。

BoEの量的引締め(QT)は継続中で、保有資産は2026年6月17日時点で£522bn(ピーク£895bn)まで縮小しました。2026年9月までにさらに£70bnの圧縮が予定されています。

住宅ローン市場への影響

和平合意とそれに伴うスワップ金利低下により、MPCのタカ派傾斜にもかかわらず固定金利の住宅ローン価格は小幅低下しました。2年固定および5年固定の最優遇はそれぞれ約3.6%、3.7%まで低下しています。先月号の水準(2年3.8%、5年4.0%)と比較するとわずかながら改善です。SVR(標準変動金利)は引き続き5〜7%のレンジです。

トラッカーおよびSVR利用者にとって、6月の据え置きは月々の支払いに影響しません。新規借入者にとっては、和平合意後のスワップ金利低下により提示金利が改善していますが、ここからの方向性はサービスインフレの推移に大きく依存します。

GBP/JPY

ポンド円は2026年6月下旬時点で約¥213円と、1ヶ月前の約¥214円からさらに小幅低下し、4月および5月初旬の¥215超水準からは離れた水準で推移しています。BoEのタカ派的ナレティブを、円の地合い改善が相殺する形で、緩やかな円高基調にあります。

円建て投資家にとって、以下の点が重要となります。

• GBP/JPYの小幅低下が2ヶ月連続で続き、新規UK不動産取得の条件は引き続き改善方向にあります。ただし、絶対値では小幅な動きです。
• 既存GBP資産は、5月対比でさらに評価益の一部を失いました。
• ボラティリティは中東和平合意以降、緩和に向かっています。Wise の過去1週間の高安レンジは約¥213〜¥215と、先月の7円超レンジから明確に縮小しました。

6. 7月のウォッチポイント

• 7月22日: HPI 2026年5月分。引き続きSDLTベース効果の影響を受ける見込み
• 7月30日: BoE MPC決定、新たな金融政策レポート、Bailey 総裁記者会見
• 7月末: HMRC取引件数(6月分)
• 7月16日: ONS賃料・住宅価格ブルティン(6月分)

来月号の注目点は次のとおりです。5月のHPIデータは、ベース効果の継続により引き続き強い年間成長率を示すでしょうか、それとも基調的な月次トレンドが異なる方向を示すでしょうか。MPCは和平合意後の環境で、ディスインフレーションの十分なエビデンスを認識してタカ派反対派を抑えるでしょうか、それともサービスインフレがさらなるタカ派的動きを促すでしょうか。GBP/JPYの低下は継続するでしょうか、それとも7月30日のタカ派的ステートメントによりポンドが押し戻されるでしょうか。

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