ロンドン下落が深化、住宅ローン承認も急減｜イギリス不動産市場月次レポート 2026年7月号

掲載日：2026年7月28日

対象データ:HPI 2026年5月分まで、民間賃料 2026年6月分まで、イングランド銀行6月MPC決定まで。発行日:2026年7月28日

7月のイギリス不動産市場では、住宅価格の年間成長率が緩やかに減速し、季節調整後の月次価格は横ばいとなりました。一方で、ロンドンでは価格下落がさらに進み、住宅ローン承認件数の急減や固定金利の上昇など、買い手の資金調達環境には明確な変化が見られます。

さらに今月は、新政権の発足に伴い、不動産課税や住宅政策をめぐる議論も新たな注目点となりました。現時点では提案段階の内容も多いため、短期的な判断材料とするのではなく、金利、為替、保有コストとあわせて今後の動向を慎重に見ていくことが重要です。

Kens Estateでは、英国不動産への投資をご検討中の方や、英国での物件購入をお考えの方に向けて、英国政府および公的機関が公表するデータをもとに、市場の変化を整理してお届けしています。

エグゼクティブサマリー

今月のレポートを支配する要素は2つあり、そのうち1つはデータの外側にあります。

データそのものは、想定どおりSDLT(印紙税)ベース効果の解消を示しています。UK年間住宅価格成長率は5月に+2.7%となり、4月の修正値+3.9%から減速しました。平均価格は£271,000です。月次では非季調ベースで+0.3%でしたが、季節調整後では0.0%と横這いでした。後者が最もクリーンな基調の読み取りであり、市場が加速しているのではなく「上昇を止めた」状態にあることを示しています。8月公表分以降、ようやく前年比の比較が再び意味を持つようになります。

より大きな動きは統計公表の外側にあります。7月20日、Andy Burnham 氏が首相に就任しました。6月に辞任を表明した Keir Starmer 氏の後任です。不動産投資家にとって、これは通常の指導部交代以上の意味を持ちます。新政権が住宅コストを政策課題の中心近くに据えると示唆しているためです。議論されている提案には、カウンシルタックスとSDLTの両方を年次の比例property levy(資産価値連動課税)に置き換える構想や、高額物件向けサーチャージの閾値引き下げが含まれます。正式なマニフェストは未公表であり、これらは政策ではなく提案の段階ですが、方向性としてUK不動産リターンをモデル化するすべての投資家にとって新たな変数となります。

一方、資金調達環境は悪化しました。5月の住宅ローン承認件数は56,200件へと急減し、過去6ヶ月平均63,300件を大きく下回り、4月の65,900件からも大幅減となっています。最優遇固定金利は3ヶ月で約70bp上昇しました。市場が利下げではなく利上げを織り込む方向に転換したためです。ロンドンは年間−3.7%と本サイクル最大の下落幅を記録し、10ヶ月連続のマイナス成長となりました。

賃料は横這いです。UK平均賃料は6月に月額£1,388に達し、年間成長率は+3.3%で前月から変化ありませんでした。North East が+6.3%でトップ、ロンドンが+2.2%で最下位です。

今月、投資家が押さえるべき3つのポイント:

1. 政策リスクが支配的な変数となりました。比例property levy構想は、報じられている形で実施された場合、資産価値の約0.48%を年次で課税し、セカンドハウス、空き家、および海外購入者が保有する物件については0.96%へと倍増します。バイ・トゥ・レット投資家や円建ての海外購入者にとって、これは保有コストの経済性を大きく変える内容です。立法化されておらず、タイムテーブルも存在しないため、行動を起こす理由ではなく監視項目という位置づけですが、今後はすべてのフォワードモデルに組み込むべき要素です。
2. 資金調達環境は本レポート中で最も明確なネガティブ要因です。承認件数56,200件は1年以上で最弱の月であり、LTV60%の最優遇2年固定金利は3ヶ月前の約3.63%から現在約4.32%へと上昇しました。借入コスト上昇と承認件数減少の組み合わせは、通常、取引件数の軟化に先行します。
3. 円建て投資家は、過去2ヶ月続いたエントリー条件の改善を失いました。GBP/JPYは7月下旬時点で約¥217.6と、6月下旬の約¥213から上昇し、7月15日に記録した180日高値¥219.50に接近しています。ポンドは前年比で対円約9.6%高の水準です。

1. 価格動向:ヘッドラインとセグメント別

UK HPIは2026年5月時点で104.0(2023年1月=100)、UK平均住宅価格は£271,295となりました。年間インフレ率は4月の修正値+3.9%から+2.7%へ減速しました。月次では非季調ベースで+0.3%、季節調整後では変化なしでした。

この減速はベース効果が逆方向に作用した結果です。2025年5月は2025年4月のSDLT絶壁からの回復局面で月次+1.5%の大幅上昇を記録したため、今年5月の+0.3%という小幅上昇が年間成長率を押し下げています。ヘッドラインがベース効果に大きく歪められるのは、今月が最後となります。

国別(カントリー)の動き

順位に注目すべき変化が生じました。スコットランド+4.4%とウェールズ+4.2%は、いずれもイングランドの+2.3%のおよそ2倍の速度で成長しています。スコットランドは2ヶ月連続で強い月次上昇(4月+2.7%、5月+1.5%)を示し、年間成長率は1回の公表で2.8%から4.4%へと上昇しました。北アイルランドは四半期データで+7.4%と引き続きトップです。

物件タイプ別:フラットが再び下落圏へ

フラットは4月に一時+0.3%とプラス転換した後、−1.3%へと再びマイナス圏に戻りました。過去4回の公表でフラット・セグメントは−2.6%、−5.3%、+0.3%、−1.3%と推移しており、6%pt近いレンジの振れ幅が、SDLTの歪みがいかに大きなノイズをもたらしたかを示しています。期間を通じて平均すると、フラットは戸建系セグメントを4〜5%pt程度アンダーパフォームしており、この差こそが持続的なシグナルです。半戸建が+4.5%でトップとなっています。

バイヤー属性と資金属性

• 初回購入者(First-time buyer): 平均£228,140、年次変化+2.5%
• 買い替え層(Former owner-occupier): £334,690、年次変化+2.7%
• 現金購入: £257,722、年次変化+2.4%
• 住宅ローン購入: £280,377、年次変化+2.7%

4カテゴリーすべてが+2.4〜+2.7%という狭いレンジに収束しました。本レポート・シリーズ中で最も分散が小さい状態です。この収束自体が、SDLTの歪みがデータから抜けつつあることを示す兆候といえます。

新築 vs 既存

新築プレミアムが大きく拡大しました。新築が年間+5.5%である一方、既存物件は0.0%と横這いで、5%pt超の開きがあります。ただし、新築価格データは直近のサンプルサイズが小さいため不確実性が高い点、およびプレミアムの一部は「供給されている物件のミックス」を反映しており、同一条件での値上がりではない点にご留意ください。

2. 地域別投資機会マップ

アロケーション上、重要なのは以下の3点です。

北部は依然としてリードしていますが、その差は現実的な水準に落ち着きました。 先月 North East は+9.9%でしたが、今月は+5.9%です。この低めの数値のほうが、基調的な成長率としてはるかに信頼できます。North East(+5.9%)と North West(+5.8%)は引き続きトップに位置し、いずれも低い参入価格(£163,933および£219,506)とイングランド最高の賃料成長率を兼ね備えています。キャピタルとインカムのモメンタムが揃うというこの組み合わせは、ベース効果の歪みの程度が異なる複数の公表回にわたって持続しており、統計的アーティファクトではなく実体のある特徴として扱ってよい段階に来ています。

ロンドンの下落は安定化ではなく深化しました。 年間−3.7%は本サイクル最悪の数値で、先月の−2.1%から明確に悪化しています。月次−1.2%はUK全地域で最弱でした。これで10ヶ月連続の年間下落となります。プライム・ロンドンの取引の大半は2025年4月に変更されたSDLT閾値を上回る価格帯にあったため、他地域を押し上げたベース効果はロンドンには当初から働いていません。この点が、今回の弱さを「統計上の見かけ」として片付けにくくしています。最も高価なバラは引き続きケンジントン&チェルシーで約£1.3百万、最も安価なのはバーキング&ダゲナムで£361,000です。

ミッドランズはリードを手放しました。 East Midlands(+3.2%)と West Midlands(+2.7%)はいずれも北部地域を下回り、両地域とも月次でマイナスを記録しました。先月号でミッドランズを「最も信憑性のある持続的成長ストーリー」と位置づけましたが、今回のデータを見る限り、その評価は時期尚早だったと言わざるを得ません。ミッドランズは参入価格と利回りの面では依然として合理的なポジションにありますが、もはやアウトパフォームしてはいません。

3. 賃貸市場:低めの水準で下げ止まり

ONSの民間賃貸価格指数(PIPR)によれば、UK平均月額賃料は2026年6月に£1,388、前年比+3.3%となりました。年間成長率は5月から変化なしで、賃料インフレは減速を続けるのではなく、ある水準で下げ止まった可能性を示唆しています。住宅価格+2.7%に対し賃料+3.3%であり、賃料成長率が再びキャピタル成長率を上回る構図となっており、ランニング・イールドにとってはプラス材料です。

国別賃料(2026年6月までの12ヶ月)

ウェールズが+4.9%でトップを継続しています。スコットランドは+1.3%と最も弱く、2ヶ月前の+2.0%から減速しました。スコットランドの賃料が+1.3%で伸びる一方、価格が+4.4%で上昇しているという組み合わせは、スコットランドの利回りを目に見えて圧縮しています。利回りを理由にスコットランドを選好してきた投資家にとっては、注視すべき変化です。

イングランド地域別の賃料成長率

• North East: +6.3%(最高)。5月の+5.9%から小幅上昇
• ロンドン: +2.2%(最低)。5月の+2.0%から小幅上昇

レンジの両端がいずれもわずかに上昇しました。North East とロンドンの4.1%ptの差は、歴史的に見て依然として大きな水準です。

物件タイプ・間取り別賃料(UK、2026年6月)

• 戸建: 月額£1,577(最高)
• フラット/メゾネット: 月額£1,355(最低)
• 4ベッド以上: £2,061
• 1ベッド: £1,127

フラット・セグメントは、バイ・トゥ・レットの古典的なトレードオフを通常より鮮明な形で提示しています。絶対額で最も低い平均賃料と最も弱いキャピタル成長という組み合わせを、最も低い参入価格が相殺する構図です。このトレードオフが魅力的かどうかは、個別物件のリースホールド条件とサービスチャージの状況に大きく左右されます。

参考グロス利回り

国別平均の単純グロス利回り(年間賃料 ÷ 平均住宅価格)は以下のとおりです。

スコットランドのヘッドライン利回りは2ヶ月連続で圧縮しました。5月の6.6%から6月は6.3%、今回は6.2%です。イングランド、ウェールズ、北アイルランドは横這いです。スコットランドの圧縮は、価格が賃料より速く上昇していることの単純な算術的帰結です。このトレンドが続けば、スコットランドが長年保ってきた利回り優位性は徐々に失われていきます。

あくまで参考値です。実際の投資家利回りは、空室、管理費、SDLTサーチャージ、修繕積立、各国内のロケーションによって変わります。

4. 取引件数と住宅ローン承認:明確な警戒シグナル

HMRCの月次不動産取引統計によれば、2026年5月の季節調整後住宅取引件数は98,000件で、前年同月比+16.6%、前月比−2.0%となりました。年間比較は依然として2025年のSDLT後の落ち込みに下駄を履かされています。より有益なのは前月比の減少のほうです。

非季節調整ベースの4月から5月にかけては、イングランド+6.0%、スコットランド+13.3%、ウェールズ+8.3%、北アイルランド+18.0%と取引が増加しました。通常の春の季節性と整合的です。

より重要な動きはフォワード指標に現れています。イングランド銀行のMoney and Credit統計によれば、2026年5月の住宅購入向け承認件数は56,200件へと減少し、過去6ヶ月平均63,300件を大きく下回り、4月の65,900件からも急減しました。承認件数は2〜3ヶ月先の完了件数を示す最もクリーンな先行指標であり、単月でこの規模の落ち込みが生じたことは、今月のレポートで最もネガティブなデータポイントです。

RICSの2026年5月住宅市場調査では、販売市場の活動指標が引き続き明確にマイナスであるものの、一部の指標に安定化の兆しが見られるとされています。今回は、サーベイのセンチメントと硬いデータである承認件数が同じ方向を指しています。過去2号ではこの2つが乖離していました。

投資家的読み方: サーベイ上の安定化と承認件数の急減という乖離は、借入コストによって最も自然に説明できます。承認件数データは報告月の数週間前に下された意思決定を反映しており、その時期は、タカ派的な金利見通しを受けて固定金利の住宅ローン価格が上昇し始めた局面と重なります。住宅ローン価格が現行水準にとどまる場合、第3四半期の取引件数は期待外れとなる可能性が高いといえます。買い手の交渉ポジションは維持され、おそらく強化されます。

5. 政策・金融政策・為替環境

住宅を政策課題の中心に据える新政権

2026年7月20日、Andy Burnham 氏が英国第59代首相に就任しました。労働党議員の信任を失ったとして6月22日に辞任を表明した Keir Starmer 氏の後任です。Burnham 氏は7月17日、労働党403名の議員のうち379名の推薦を得て無投票で党首に選出されました。同氏は6月18日の Makerfield 補欠選挙で下院に復帰しており、それ以前は2017年からグレーター・マンチェスター市長を務めていました。

10年間で7人目の首相交代となりますが、不動産投資家にとっては通常より直接的な関連性を持ちます。新政権は住宅コストと光熱費を政策の初期の柱と位置づけており、以下の提案が公の場で報じられ、議論されています。いずれも立法化されておらず、正式なマニフェストは未公表で、タイムテーブルも設定されていません。

不動産課税。 カウンシルタックスとSDLTの両方を廃止し、年次の比例property levyに置き換える構想への支持が報じられています。キャンペーン団体 Fairer Share の提案に沿ったものです。報じられている案では、物件の現在価値の約0.48%を年次で課税し、上限は設けません。セカンドハウス、空き家、および海外購入者が保有する物件については0.96%へと倍増します。£300,000の物件であれば、標準税率で年間約£1,440、高率適用で£2,880となる計算です。

高額物件サーチャージ。 2028年4月からカウンシルタックスと併せて徴収される予定の高額物件向けカウンシルタックス・サーチャージについて、閾値を£2百万から£1.5百万へ引き下げる可能性が報じられています。実現すれば推計15万世帯が新たに対象となります。

供給。 Burnham 氏は「第二次世界大戦以降で最大規模のカウンシルハウス建設プログラム」と表現する計画を掲げ、併せて町部での高密度住宅開発、およびHS2マンチェスター区間の復活を公約しています。市長時代には、Victoria North や Mayfield といったプロジェクトでインフラ投資と住宅供給を組み合わせる手法を実践しました。

規制。 市長在任中、グレーター・マンチェスターでは家主への罰金が43%増加しました。また2023年には当時の住宅相に対し、家賃規制権限を求める書簡を送っています。業界関係者からは、施行途上にある Renters' Rights Act に上乗せする形でさらなる介入が行われる可能性が指摘されています。

市場の反応は一方向ではなく、まちまちです。住宅供給アジェンダを受けて英国の住宅建設株は最大4%上昇しました。同時に、英国上場企業に対する5%以上の開示済みヘッジファンド・ショートポジションは、2026年上半期に27社へと増加しています(前年同期は5社)。法律事務所 White & Case は、この一因をエネルギー、公益、運輸、住宅建設の各分野にわたる政策不確実性に帰しています。ギルト利回りは上昇しており、これがスワップ金利および固定金利の住宅ローン価格に波及します。Burnham 氏は既存の財政ルールへの支持を再確認しており、元イングランド銀行チーフエコノミストの Andy Haldane 氏、元OBR議長の Richard Hughes 氏、Jim O'Neill 氏に助言を求めていると報じられています。

この情報の受け止め方。 議論は双方向であり、合理的な投資家の間でも評価は分かれます。供給重視のアジェンダを支持する立場からは、過去10年でグレーター・マンチェスターの住宅価格が63%上昇したのに対しロンドンは7%にとどまった点が挙げられ、インフラ主導の供給拡大は全国的に再現可能だと主張されます。批判的な立場からは、供給拡大を伴わない家賃安定化措置は時間の経過とともに供給可能戸数を減少させるという国際的なエビデンスが一貫している点、および家主のコンプライアンス負担が累積している点が指摘されます。課税面では、比例levyはSDLTを廃止することで取引摩擦を減らします(多くの経済学者はSDLTを歪みの大きい税と評価しています)。一方で、特にセカンドハウスと海外保有者について年次の保有コストを増加させます。どちらの効果が上回るかは、保有期間、レバレッジ、保有ストラクチャーによって異なります。

本レポートの目的に照らした実務的な論点は、より限定的です。立法化されるまでは、これらの提案を根拠にポジションを取るべきではありません。ただし、5〜10年の期間で構築するUK不動産リターンのモデルには、3ヶ月前には存在しなかった政策変数が加わりました。特に海外購入者は、levy構想の高率適用区分に明示的に含まれている点にご留意ください。

イングランド銀行(BoE)

MPCは2026年6月18日、7対2の票決でBank Rateを3.75%に据え置きました。Megan Greene 氏とチーフエコノミストの Huw Pill 氏が4.00%への利上げに投票しています。次回決定は2026年7月30日で、本号発行の2日後にあたり、新たな金融政策レポートを伴います。

7月会合での据え置きの市場織り込み確率は、7月中旬時点で約96%でした。ただし、より先の見通しは大きくシフトしています。6月中旬の和平合意でいったん低下した原油価格が、中東での敵対行為再燃により再び上昇したためです。7月22日時点で、市場は2027年3月までに2回の利上げを織り込んでいました。エコノミストの見方は割れています。Oxford Economics は2026年いっぱい、さらに2027年に入っても据え置きが続くと予想しています。Deutsche Bank の Sanjay Raja 氏は年内据え置きの予想を維持しつつ、エネルギーショックが想定より持続的であることから利上げの確率は上昇していると指摘しています。ロイター調査では、大半のエコノミストが2026年を通じた据え置きを予想する一方、40%近くが少なくとも1回の利上げを織り込んでおり、2026年見通しは3.50〜4.25%のレンジに分散しています。

データ面では、2026年6月までの12ヶ月のCPIインフレ率は2.6%へと低下しました。5月の2.8%から下がり、2025年3月以来の低水準です。最大の押し下げ寄与は運輸部門、特に自動車燃料であり、衣料と食品も続きました。食品価格インフレは1.7%へ低下し、2024年8月以来の低水準です。MPCが最も注視するサービスインフレは5月データで3.7%であり、タカ派の反対票の主たる論拠であり続けています。

BoEの量的引締め(QT)は継続中で、金融政策目的で保有する英国国債は6月17日時点で£522bn(ピーク£895bn)となっています。

住宅ローン市場への影響

資金調達環境は先月号から大きく悪化しました。LTV60%の最優遇2年固定金利は、3ヶ月前の約3.63%から現在約4.32%へと、およそ70bp上昇しています。市場全体の2年固定の平均金利は約5.54%と報じられています。これは6月号で指摘した改善傾向を反転させるもので、スワップ金利が利下げではなく利上げを織り込む方向にリプライスしたことを反映しています。

投資家にとっての実務的な影響は2点あります。第一に、ストレス金利の上昇に伴いバイ・トゥ・レット融資のインタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)計算が厳格化し、同じ賃料収入に対する最大借入可能額が減少します。第二に、固定期間終了が近い借入者は、春に利用可能だった条件より明確に不利な借換条件に直面します。

GBP/JPY

ポンドは方向を大きく反転させました。GBP/JPYは2026年7月27日時点で約¥217.6と、6月下旬の約¥213から上昇し、7月15日に記録した180日高値¥219.50に接近しています。2025年7月27日の¥198.66と比較すると約9.6%高く、10年平均に対しては約36%高い水準です。

背景には2つの力が働いています。ポンド側では、ギルト利回りの上昇と利上げ方向へのリプライスがポンドを支えています。円側では、日本銀行が2026年6月16日に7対1の票決で政策金利を1.00%へ引き上げました。1995年以来の高水準であり、多くのアナリストは1.00〜1.25%のターミナルレートに向けて少なくともあと1回の利上げを予想しています。この円にとってポジティブな材料は、現時点ではポンド側の金利リプライスに打ち消される形となっています。

円建て投資家にとって、以下の点が重要となります。

• 過去2号で指摘したエントリー条件の改善は完全に反転し、それ以上に悪化しました。新規UK取得の円ベースコストは、本レポート・シリーズ開始以降で最も高い水準にあります。
• 既存GBP資産の評価は、失っていた為替差益を取り戻し、さらに上回りました。
• 為替水準は歴史的に高い位置にあります。exchangerates.org.uk の予測では、2026年後半に約¥212、2027年後半に約¥208へと軟化する見通しですが、この種の予測は誤差レンジが広い点にご留意ください。将来的に確定したGBP需要がある投資家は、現在の水準がヘッジに値するかどうかを検討する余地があります。その際、GBP/JPYはキャリートレードの力学により主要通貨ペアの中でも特にボラティリティが高い点を考慮すべきです。

6. 8月のウォッチポイント

• 8月19日: HPI 2026年6月分。SDLTベース効果が完全に解消し、前年比が真にクリーンになる最初の公表回
• 7月30日: BoE MPC決定および金融政策レポート。票決の内訳とフォワードガイダンスの変化に注目
• 8月19日: ONS 消費者物価指数(2026年7月分)
• 8月19日: ONS 賃料・住宅価格ブルティン(7月分)
• 随時: 比例property levyおよび高額物件サーチャージ閾値に関する立法または予算面のシグナル

来月号の注目点は次のとおりです。ベース効果が完全に解消した状態で、UK住宅価格成長率の真の基調はどの水準にあるでしょうか。住宅ローン承認件数の急減は、先行・遅行の関係が示唆するとおり完了件数の弱含みにつながるでしょうか。7月30日のMPCステートメントは、市場の「2回利上げ」織り込みをどちらの方向に動かすでしょうか。そして新政権は、不動産税制改革の時期と形式についてより明確なシグナルを出すでしょうか。

出典・注意事項

免責事項

本記事は一般的な情報提供のみを目的として作成されており、投資、財務、法務、または税務に関する助言を構成するものではなく、また特定の物件、地域、金融商品の購入・売却・賃貸・投資を推奨または勧誘するものではありません。記事中の情報は、英国政府およびイングランド銀行の公式発表をはじめとする公開情報に基づき、公表時点において信頼できると考えられる情報源から作成されていますが、その正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。特に、UK House Price IndexおよびONS賃貸指数の直近データは速報値であり、後日改定される可能性があります。政治・政策動向に関する記述は公開情報として報じられた提案を反映したものであり、立法化の予測を示すものではなく、また特定の政治的立場を支持するものでもありません。過去の実績は将来の結果を保証するものではありません。不動産価格、賃料利回り、金利、税制(SDLT等の譲渡関連税制を含む)、為替レートは大きく変動する可能性があります。投資判断を行う際は、ご自身での十分な調査を行うとともに、必要に応じて独立した専門家(ファイナンシャル・アドバイザー、税理士、弁護士等)への相談をお勧めいたします。