住宅価格の上昇ペース鈍化、住宅ローン金利は約6%へ

掲載日：2026年10月27日

対象データ:HPI 2026年8月分まで、民間賃料 2026年9月分まで、CPI 2026年9月分まで。発行日:2026年10月27日(秋Budgetの前日)

住宅ローン承認件数は3か月連続で減少しました。背景には、固定金利型住宅ローンの金利が約6%まで上昇したことで、買い手にとって毎月の返済負担が増し、借入可能額も減少したことが挙げられます。さらに、秋の予算案（Budget）の発表を前に、不動産税制の行方を見極めようとする様子見姿勢が広がり、買い手の動き、ひいては市場全体の動きを鈍らせています。

ロンドンのフラット価格は前年比5.0%下落している一方、戸建住宅は緩やかながら上昇しています。ロンドンでは取引の約半数をフラットが占めるため、フラット市場の弱さがロンドン全体の数値を大きく押し下げています。

ロンドンの価格の伸び悩みは2025年後半から続いており、2026年に入ってからは特にフラット市場でその傾向が顕著になっています。フラットは投資目的で購入される割合が比較的高いため、住宅ローン金利に見合う利回りを確保できるかどうかが購入判断に大きく影響します。

ただし、ロンドン全体の下落率は前月の3.3%から2.2%へ縮小し、月次では0.7%の上昇となっていることから、市場が一方的に悪化しているわけではありません。

賃貸市場に目を移すと、賃料は前年比3.8%の上昇を維持しています。現在の市場では、物件価格の値上がり益よりも、賃料収入の重要性が高まりつつあります。借入を利用する投資家にとっては金利負担が大きな制約となりますが、現金購入や低いLTV（Loan to Value：物件価格に対する借入比率）での取得、あるいは価格調整が進んだエリアでの購入であれば、投資判断が変わる可能性は十分にあります。

今月の市場を理解するうえでは、「価格が上がっているか、下がっているか」だけでなく、なぜ買い手が慎重になっているのか、どの物件タイプが弱含んでいるのか、そして価格と賃料のバランスがどう変化しているのかに目を向けることが重要です。

エグゼクティブサマリー

本号は秋Budgetの前日、そして市場が本サイクル初の利上げを予想するイングランド銀行会合の1週間前に発行されます。いずれの事象もデータ対象期間の直後にあたるため、今月のレポートは確定した全体像ではなく、現時点でのポジション表明という性格を持ちます。

データそのものは一貫した方向を示しています。UK年間住宅価格成長率は8月に+0.9%となり、7月の修正値+1.2%から低下、4ヶ月連続の減速となりました。月次では非調整ベースで+0.3%でしたが、季節調整後では−0.2%と、3ヶ月連続の下落です。イングランド9地域のうち6地域で年間成長率が鈍化しました。HPI全データファイルの独立分析によれば、英本土349自治体のうち123地域で前年比の価格下落が確認されており、7月の95地域、6月の73地域から拡大しています。およそ3地域に1地域が下落している計算です。

賃料は加速を維持しました。UK平均賃料は9月に£1,406へ上昇し、前年比+3.8%で8月から横這いです。イングランドは£1,466、+4.0%となりました。賃料成長率と価格成長率の差は2.9%ptとなり、本シリーズ最大の開きです。

金利環境は急速に悪化しました。9月のCPIは8月の3.1%から3.5%へ急上昇し、年内最高かつ大方の予想を上回りました。燃料価格が主因です。サービスインフレは3.7%へ上昇しました。固定金利の住宅ローン平均は約6%まで上昇し、代表的な5年固定は9月初の5.63%から6.01%へと上昇しています。市場の予想は11月5日の利上げへとシフトしました。

政策面では、最も重要な進展は方針転換です。財務相はマンションタックスの閾値を£2百万から£1.5百万へ引き下げる案を見送ったと報じられています。労働党議員の反対を受けたものとされています。これは9月号で特定した最大の政策リスクでしたが、Budgetで確定されるのではなく、Budget前に撤回された形です。

今月、投資家が押さえるべき3つのポイント:

1. 資金調達環境が支配的な制約条件となりました。固定金利約6%に対しグロス利回り約6%という状況は、イングランドの大半において、新規取得のレバレッジ型バイ・トゥ・レットが諸経費控除前の段階で限界的またはマイナスであることを意味します。8月の住宅ローン承認件数は54,900件へとさらに減少し、本シリーズ最弱かつ3ヶ月連続の減少となりました。
2. ロンドンのフラット市場は、データ上最も明確な単一の歪みです。ロンドンのフラットは年間−5.0%、一方でロンドンの戸建は上昇しました。フラットはロンドンの全取引の半数を占めます(全国平均は約5分の1)。これがロンドン全体で−2.2%となる理由です。長期視点でレバレッジ制約のない投資家にとって、最大のリプライシングが起きている領域といえます。
3. マンションタックス閾値の方針転換は、プライム・ロンドンに重しとなっていた特定のリスクを取り除きます。ただし10月28日のBudgetには依然としてサプライズの可能性があります。本号の政策セクションはBudget前のポジション表明としてお読みいただき、11月号で実質的な更新を行う予定です。

1. 価格動向:ヘッドラインとセグメント別

UK HPIは2026年8月時点で104.6(2023年1月=100)、UK平均住宅価格は£273,037となりました。年間インフレ率は7月の修正値+1.2%から+0.9%へ低下しました。月次では非季調ベースで+0.3%(前年同期は+0.6%)、季節調整後では−0.2%です。

ONSは4ヶ月連続の減速について、2026年夏の価格成長が2025年同期より弱かったことを要因とし、イングランド9地域のうち6地域で年間成長率が鈍化したと指摘しています。Rightmove と Zoopla も晩夏の成長鈍化について同様の観察を報告しています。

国別(カントリー)の動き

イングランドは先月の+1.1%から+0.4%へ低下し、かろうじてプラスの水準となりました。ウェールズ+3.1%とスコットランド+2.9%はいずれも加速し、イングランドのおよそ7倍の成長率となっています。春に見られたパターンの反転であり、本シリーズで最も顕著な国別の乖離です。

物件タイプ別:フラットのディスカウントはやや縮小

フラットのディスカウントは5.3%ptから3.7%ptへ縮小しましたが、これはフラットが改善したのではなく、戸建が+0.7%まで弱含んだ結果です。フラットは引き続き唯一の年間下落セグメントであり、本シリーズでは6ヶ月連続となります。

バイヤー属性と資金属性

• 初回購入者(First-time buyer): 平均£230,097、年次変化+0.9%
• 買い替え層(Former owner-occupier): £336,228、年次変化+0.8%
• 現金購入: £259,131、年次変化+0.5%
• 住宅ローン購入: £282,126、年次変化+0.9%

4カテゴリーすべてが+0.5〜+0.9%のレンジに収まり、記録上最も狭い収束となりました。アウトパフォームしている購入者セグメントは存在しません。

新築 vs 既存

新築系列は4号連続で方向が反転し、今回は月次−8.0%の下落を示しました。直近4回の公表で月次変化は+6.4%、+2.5%、+4.4%、−8.0%となっています。現在のサンプルサイズでは使用可能なシグナルを含んでおらず、ONSがカバレッジを改善するまでは無視していただくのが適切です。

地域レベルの詳細

ValuQ による HPI 全データファイルの独立分析では、英本土349自治体のうち123地域(35%)で8月の平均価格が前年を下回りました。7月は95地域、6月は73地域でした。下落の広がりはヘッドラインの全国数値が示唆するより速く拡大しています。全国平均が、ウェールズ、スコットランド、North East の堅調さによって支えられているためです。

2. 地域別投資機会マップ

アロケーション上、重要なのは以下の3点です。

北部のリードは縮小しています。 North East は+3.2%でトップを維持していますが、先月の+4.9%から低下し、月次では−0.6%の下落を記録しました。North West も+4.4%から+2.2%へ減速しています。首位2地域がそれぞれ1回の公表で約2%ptの年間成長率を失いました。本シリーズが春から追跡してきた北部優位のテーマは順位としては維持されていますが、他地域に対する差は半減しました。

ロンドンは改善し、South East は改善していません。 ロンドンの年間下落率は−3.3%から−2.2%へ縮小し、月次では+0.7%のプラスとなりました。ロンドンの平均価格は2025年7月のピーク£569,000より£15,000低い一方、2026年3月の安値£546,000より£8,000高い水準です。対照的に South East は−0.8%、South West はちょうど0.0%まで低下しました。ロンドンで始まった弱さは、ロンドン自体が安定化するなかで南部へと外向きに広がっています。

ロンドンのフラットと戸建の分離が、首都の数値を説明します。 ONSは今月、異例に有用な内訳を提供しました。ロンドンのフラットは年間−5.0%、一方でロンドンの戸建は上昇しています。フラットがロンドンの全取引の半数を占めるため(英本土全体では約5分の1)、フラットの下落がロンドン全体の数値を決定づけています。「ロンドンは−2.2%」と読む投資家と、「ロンドンのフラットは−5.0%、戸建はプラス」と読む投資家では、直面する判断が大きく異なります。RICSもこの大枠を裏付けており、ロンドンがUK平均より急な下落率を示し続ける一方、North West は緩やかな成長を報告し続けているとしています。

3. 賃貸市場:加速を維持

ONSの民間賃貸価格指数(PIPR)によれば、UK平均月額賃料は2026年9月に£1,406、前年比+3.8%となりました。年間成長率は8月から変化なしで、夏場に見られた加速が反転ではなく横ばいに移行したことを示しています。

住宅価格+0.9%に対し賃料+3.8%で、差は2.9%ptです。本シリーズ最大であり、賃料成長率が価格成長率を上回る幅が拡大するのは4ヶ月連続となります。

国別賃料(2026年9月までの12ヶ月)

イングランドは+4.0%を維持し、ウェールズは+4.3%から+4.1%へ低下したため、両者はほぼ並びました。スコットランドは+0.7%へさらに減速し、2023年8月のピーク+11.7%からの複数年にわたる低下が続いています。スコットランドの賃料+0.7%に対し価格+2.9%という組み合わせは、同地域の利回りを大きく圧縮しており、長年保ってきた利回り優位性は失われつつあります。

9月号で記した方法論上の留意点が再び当てはまります。PIPRにおけるスコットランドおよび北アイルランドの賃料データは、賃貸ストック全体ではなく主に募集中の新規物件であり、比較可能性には限界があります。

物件タイプ別賃料(UK、2026年9月)

• 戸建: 月額£1,597(最高)
• フラット/メゾネット: 月額£1,371(最低)

ロンドンの平均賃料は9月に約£2,338、前年比約+3.5%となり、9月号で指摘したロンドンの賃料インフレ回復が続いています。

民間セクターの情報源は、方向性では一致しつつ水準では引き続き異なります。新規契約を測定する Zoopla はUK賃料成長率を+2.6%とし、直近6ヶ月の年率換算では約4%で推移、12月までに+4〜5%に達すると予想しています。HomeLet は9月の新規契約賃料を£1,387、前年比+3.3%とし、ロンドンは£2,272で+3.3%としています。PIPRのストックベース+3.8%と Zoopla の新規契約ベース+2.6%の差は通常の範囲であり、それぞれが測定対象とするものの違いを反映しています。

今月の業界コメントでは、当該期間に完了したバイ・トゥ・レット融資のおよそ4分の3が借換であったと指摘されています。既存家主が拡大ではなく借換を行っている市場であることと整合的です。

参考グロス利回り

国別平均の単純グロス利回り(年間賃料 ÷ 平均住宅価格)は以下のとおりです。

イングランドは6.0%を維持し、スコットランドは6.2%から6.1%へ圧縮しました。両者の差は本シリーズではじめて0.1%pt以内まで縮まっています。

今月の決定的な文脈は、借入コストとの比較です。セクション5で述べるとおり、2年固定・5年固定の平均金利がいずれも約6%となった現在、グロス利回り6.0%では、空室、管理、修繕、税負担を差し引く前の段階で余裕がありません。現行金利でのレバレッジ購入は、イングランドの平均値では成立しません。特定の高利回りロケーション、低いLTV、現金購入であれば依然として成立しうるものの、全国平均はもはやレバレッジを用いた取得の論拠を支えていません。

これらは参考値であり、2027年4月からの不動産所得税率引き上げは反映されていません。

4. 取引件数と住宅ローン承認:3ヶ月連続の減少

HMRCの月次不動産取引統計によれば、2026年8月の季節調整後住宅取引件数は95,000件で、前年同月比−1.9%、前月比−1.5%となりました。非季節調整ベースの7月から8月にかけては、イングランド−9.8%、スコットランド−20.1%、ウェールズ−8.8%、北アイルランド−4.7%です。

住宅購入向けの住宅ローン承認件数は、7月の56,100件から8月は54,900件へ減少し、6ヶ月平均60,100件を下回りました。3ヶ月連続の減少であり、本シリーズ最弱の数値です。6ヶ月平均も直近4号で63,300件、61,400件、60,800件、60,100件と低下が続いています。

HPI公表後の業界コメントでは、減速の一因としてBudgetへの様子見が挙げられており、「Budgetが市場を減速させた」との見出しも見られました。不動産税制をめぐる憶測が購入判断の重しとなっているとの報告が仲介業者から出ています。

投資家的読み方: 承認件数は3ヶ月連続で減少し、1年前の水準をおよそ15%下回っています。先行・遅行の関係からは、秋から年明けにかけて完了件数が弱含むことが示唆されます。背景には2つの異なる force が働いています。約6%の借入コストと、Budget前の様子見です。後者は10月28日以降、どちらの方向であれ解消するはずです。前者は金利見通しが変わらない限り解消せず、その見通しは現時点で逆方向を指しています。

5. 政策・金融政策・為替環境

政策:閾値をめぐる方針転換、Budgetは明日

本号は2026年10月28日の秋Budget(John Healey 財務相)の前日に発行されます。以下はBudget前のポジションとしてお読みください。

マンションタックス閾値の引き下げは見送られた模様です。 The Times は、財務相が High Value Council Tax Surcharge の閾値を£2百万から£1.5百万へ引き下げる案を見送ったと報じました。労働党議員の反対を受けたものとされています。9月号では、この件を本レポート読者にとって最も重要な検討中の項目として特定し、第三者のモデリングでは新たに対象となる物件のおよそ半数がロンドン所在になるとお伝えしていました。報道が正確であれば、このリスクはBudgetで確定されるのではなく、その前に撤回されたことになります。当日の確認をお待ちください。

報道に付随する1点が注目に値します。あわせて引用された分析によれば、イングランドの£2百万超の住宅は、マンションタックスが2025年秋Budgetで発表された時点と比べて8,800戸少なくなっています。市場上位での価格下落が課税ベースを縮小させたわけで、資産ベースの課税が生みやすい二次的効果といえます。

立法化済みでBudgetの影響を受けない内容。 2027年4月から、Finance Act 2026 に基づき不動産所得には22%、42%、47%の独立した所得税率が適用されます。個人家主にとって2%ptの引き上げです。法人家主は対象外です。2028年4月からは、High Value Council Tax Surcharge が£2百万以上のイングランドの住宅に適用され、年額£2,500〜£7,500を所有者が負担します。OBRは2029-30年度に約£0.4bnの税収、対象は約165,000世帯と見込んでいます。Making Tax Digital(所得税)も段階的導入が続き、閾値は2027年4月に£30,000へ引き下げられます。

未確定の内容。 住宅用不動産のキャピタルゲイン税は2026/27年度において18%と24%、年間非課税枠£3,000です。引き上げがモデリングされているとの報道と、引き上げは見送られたとの報道の双方があり、Budgetを前に未決着です。財務相は財政的な分権(fiscal devolution)がBudgetの中心テーマになると示唆しており、インフラと地方財源を通じて地域の不動産市場に間接的な影響を及ぼす可能性がありますが、具体的な内容は公表されていません。スタンプ・デューティとカウンシルタックスを比例不動産税または土地価値税に置き換える長期的な構想は今期議会のタイムテーブル外にあり、閣僚は能動的な検討を否定しています。

この情報の受け止め方。 直近4号のパターンは示唆に富みます。7月号では一連の提案を新たな政策変数として指摘しました。8月号ではそのうち2つが明確に否定されました。9月号ではマンションタックス閾値が実際のリスクとして浮上しました。そして10月号では、それが撤回された模様です。政策をめぐる憶測は政策そのものより速く動いており、実際に投資家の経済性を変えた措置は、1年前に立法化され、その後ほとんど議論されていないもの、すなわち2027年4月の所得税引き上げと2028年4月のサーチャージです。投資家は一般に、見出しを追って売買するより、法令に記載された内容をモデル化するほうが有益です。

11月号ではBudgetの実際の内容を詳しくお伝えします。

イングランド銀行とインフレ

Bank Rate は9月17日の据え置きを経て3.75%です。票決は6対3で、Catherine Mann 氏、Megan Greene 氏、Huw Pill 氏が4.00%への即時利上げに投票しました。次回決定は2026年11月5日で新たな金融政策レポートを伴い、年内最後の決定は12月17日です。

その後のインフレデータは、多数派の立場に対して明確に不利な方向へ動きました。9月までの12ヶ月のCPIは3.5%へ上昇し、8月の3.1%から大きく上回って年内最高となりました。燃料価格が主因で、大方の予想を上回る数値でした。CPIHは3.3%から3.6%へ上昇。コアCPIは2.6%から2.8%、コアCPIHは2.9%から3.1%へ上昇しました。MPCが最も注視するCPIサービスインフレは3.4%から3.7%へ上昇しています。CPI財インフレは3.2%と2023年9月以来の高水準に達しました。UKの3.5%は、フランスの3.4%、ドイツの3.3%を上回りました。

市場の予想は11月5日の利上げへシフトしました。公表後のコメントでは、この数値が利上げ期待を固めたとされ、9月にすでに3名のMPCメンバーが利上げに投票していること、9月のインフレデータが他のメンバーを動かす可能性があることが指摘されています。9月のMPCステートメントはすでに、中東情勢が長期化しセカンドラウンド効果が生じる場合、政策は引き締めが必要になる可能性が高いと警告していました。CPI 3.5%、サービス3.7%という数値は、まさにそのステートメントが想定していた類のエビデンスです。

住宅ローン市場への影響

固定金利の住宅ローン価格は大きく動きました。Moneyfacts のデータによれば、5年固定の平均金利は9月初の5.63%から6.01%へ、2年固定の平均金利は5.59%から5.97%へ上昇しています。いずれも約6%の水準です。貸し手は国内の金利見通しに加え、スワップ市場のボラティリティとグローバルな債券売りを受けて価格を見直しています。

投資家にとっての算術は明快になりました。イングランドの平均グロス利回りは6.0%、固定金利の平均は約6.0%です。平均値でレバレッジ購入を行う場合、賃料収入は空室、管理、修繕、税負担のための余裕を残して金利を賄えません。これはバイ・トゥ・レットが成立しないという意味ではなく、平均的なケースがもはや成立せず、採算性がロケーション固有・ストラクチャー固有の問題になったということです。高利回りの北部ロケーション、低いLTV、法人ストラクチャー、現金購入のいずれも状況を変えます。投資家は全国平均に依拠するのではなく個別物件の数値を精査し、現在より高い金利でストレステストを行うべきです。

固定期間終了が近い借入者が最も大きな調整に直面します。2024年または2026年初に組成した条件から借り換える方は、返済額の大幅な増加を見込み、購入を確定する前にインタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)の余裕を確認してください。

GBP/JPY

ポンドは9月の下落後、対円で安定しています。GBP/JPYは10月24日に約¥209.9、10月26日に約¥210.2で推移しました。30日レンジは¥208.3〜¥211.8、90日レンジは¥207.5〜¥218.3です。2025年10月下旬の¥203.3と比較すると約3.2%高い水準です。

2026年のこれまでの平均は¥212.85(2025年は¥196.94)。52週レンジは¥200.17〜¥219.49で、高値は7月15日に記録されました。

円建て投資家にとって、以下の点が重要となります。

• エントリー条件は7月時点より明確に良好です。約¥210という水準は、¥219.49のピークと比較して円ベースで約4%割安です。ただし、9月の安値¥207.5からの改善分は一部戻しています。
• 同ペアは約6週間レンジ内で推移しており、急激な変動がもたらす切迫感はない一方、特段のシグナルも示していません。
• この2週間に予定される2つのイベントが相場を動かしうる点にご注意ください。10月28日のBudgetと11月5日のMPC決定です。利上げは通常ポンドを支える材料となります。確定したGBP需要がある投資家は、この集中期間の最中ではなく、前または後に行動されることを検討されてもよいかもしれません。

6. 11月のウォッチポイント

• 10月28日: 秋Budget。11月号で全面的に取り上げます
• 11月5日: BoE MPC決定、新たな金融政策レポート。市場は4.00%への利上げを予想
• 11月18日: HPI 2026年9月分
• 11月18日: ONS 賃料・住宅価格ブルティン(10月分)およびCPI(10月分)
• 11月末: HMRC取引件数(10月分)

来月号の注目点は次のとおりです。Budgetは不動産について実際に何を含んだのか、そしてマンションタックス閾値の方針転換は維持されたでしょうか。MPCは11月5日に利上げを行ったのか、その場合パスについて何を示唆したでしょうか。季節調整後の価格下落は4ヶ月目に入るでしょうか。地域レベルの下落の広がりは35%を超えてさらに拡大するでしょうか。そして住宅ローン承認件数は、Budgetの不確実性が解消すれば安定するのか、それとも金利環境が減少を続けさせるのでしょうか。

出典・注意事項

免責事項

本記事は一般的な情報提供のみを目的として作成されており、投資、財務、法務、または税務に関する助言を構成するものではなく、また特定の物件、地域、金融商品の購入・売却・賃貸・投資を推奨または勧誘するものではありません。記事中の情報は、英国政府およびイングランド銀行の公式発表をはじめとする公開情報に基づき、公表時点において信頼できると考えられる情報源から作成されていますが、その正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。特に、UK House Price IndexおよびONS賃貸指数の直近データは速報値であり、後日改定される可能性があります。本号は2026年10月28日の秋Budgetおよび2026年11月5日のイングランド銀行決定より前に発行されており、政策および金利見通しに関する記述は執筆時点のものであって、その後の事象により状況が変わっている可能性があります。政治・政策動向に関する記述は公開情報として報じられた発言、提案、報道を反映したものであり、立法化の予測を示すものではなく、また特定の政治的立場を支持するものでもありません。第三者によるモデリングおよび分析は公表されたものとして引用しており、政府予測を示すものではありません。過去の実績は将来の結果を保証するものではありません。不動産価格、賃料利回り、金利、税制(SDLT等の譲渡関連税制を含む)、為替レートは大きく変動する可能性があります。投資判断を行う際は、ご自身での十分な調査を行うとともに、必要に応じて独立した専門家(ファイナンシャル・アドバイザー、税理士、弁護士等)への相談をお勧めいたします。