Renters’ Rights Act 2025 ガイド本文
最終更新：2026年1月
2025年10月、イギリスにおける民間賃貸制度に関する重要な法改正として、「Renters’ Rights Act 2025(賃借人の権利法2025)」が成立しました。
この法改正は、賃借人とオーナーの双方にとっての公平性および透明性を高めることを目的としており、これまで複雑だった賃貸制度を、より分かりやすく一貫性のある仕組みへと見直す内容となっています。
本法については、Section 21 に基づく「理由を示さずに行う立退き」の廃止が注目されがちですが、変更点はそれだけではありません。賃貸借契約の形態、明渡し(立退き)手続きのルール、家賃の取り扱い、物件に求められる最低基準、さらに家主に対する監督・規制の仕組みなど、民間賃貸を取り巻く制度全体にわたって幅広い見直しが行われています。
特に、海外在住でイングランドに賃貸物件を所有しているオーナー様にとっては、
- どの点が従来と変わるのか
- いつから新しいルールが適用されるのか
- 法令遵守のためにどのような対応が必要となるのか
を正しく理解しておくことが、資産価値の維持と法的リスクの回避の両面において非常に重要となります。
本ガイドでは、Renters’ Rights Act 2025 の主な内容を整理し、イングランドに賃貸物件を所有するオーナー様が実務上押さえておくべきポイントを、日本語で分かりやすく解説します。
１. 施行とスケジュール
現状（確認済みの経緯）
- 2025年10月に議会での審議を完了
- 2025年10月27日に国王裁可（Royal Assent）を取得
施行に関する政府の方針
- すべての規定が直ちに施行されるわけではありません。
- 施行は段階的に行われます。
- 施行開始スケジュールが別途公表されます。
- 主要な規定の施行前に、家主へ事前通知が行われます。
オーナー様の実務上の注意点
- 一部の既存契約は経過措置（移行規定）の下で継続される可能性があります。
- 法令遵守は、正式に確定した施行日に基づいて行う必要があります。
- ガイダンスなしに推測や先走った対応を行うと、リスクが高まる可能性があります。
Kens Estate は公式発表を継続的に監視し、各段階が確定次第、家主様に助言を行います。
２. 賃貸借契約の構造と契約終了・退去（明渡し）のルール
定期契約から継続型契約への移行
Renters’ Rights Act 2025 の下では、確定期間を定めたアシュアード・テナンシー（定期借家的な契約形態）は廃止され、 アシュアード・ピリオディック・テナンシー（継続型の賃貸契約）へと一本化されます。 新たな契約形態では、契約は一定期間で自動的に終了するものではなく、いずれかの当事者が、法律に基づき適切な手続きを取らない限り継続します。
契約の終了
継続型契約の下では、賃借人および家主それぞれに、契約終了に関する明確なルールが定められます。 賃借人は、原則として2か月前の通知を行うことで、契約を終了することができます。 一方で、Section 21 に基づく「理由を示さずに行う立退き」は廃止されます。 オーナー様が契約終了（明渡し）を求めることができるのは、Section 8 に基づき、法律で定められた正当な理由がある場合に限られます。
明渡しの理由（例）
- 物件の売却
- 家主または近親者の入居
- 深刻な家賃滞納
- 反社会的行為または犯罪行為
- 再開発または法令遵守に関連する理由
オーナー様の実務上の注意点
各明渡し理由には、それぞれ定められた通知期間および証拠要件があり、 家主はこれらを満たしたうえで手続きを行う必要があります。
また、賃借人が通知後も自主的に退去しない場合には、従来どおり裁判所の関与を通じた手続きが必要となります。
3. 家賃の改定および家賃広告に関するルール
家賃の改定について
Renters’ Rights Act 2025 の下では、家賃の改定に関して明確なルールが設けられます。 家主は、原則として家賃の改定を行えるのは年1回までとなります。
- 家賃改定を行う場合は、Section 13 に基づく法定手続きを遵守する必要があります。
- 賃借人に対しては、少なくとも2か月前の事前通知が求められます。
- 賃借人は、提示された家賃額に対して、第一審裁判所（First-tier Tribunal）へ異議を申し立てることが可能です。
- その場合、裁判所は、家主が通知した金額を上回る家賃を設定することはできません。
- また、家賃を遡って増額することは禁止されています。
なお、これらのルールを正しく遵守したうえであれば、市場水準に基づいた合理的な家賃への改定は、引き続き可能です。
家賃広告および入札行為の禁止
- 物件は固定の募集家賃で広告しなければならない
- 広告額を上回るオファーを求めたり受け取ったりしてはならない
- 家賃入札行為は禁止
Kens Estate のサポート オーナー様向け
Kens Estate では、
- 家賃改定時の適切な手続き
- 市場水準を踏まえた募集家賃の設定
- 法令に準拠した広告・募集方法
について、イングランドの賃貸オーナー様に向けた実務サポートを提供しています。
4. ペット飼育と入居審査に関するルール
ペット飼育に関するルール
Renters’ Rights Act 2025 の下では、賃借人にはペット飼育の許可を申請する権利が認められます。
オーナー様は、こうした申請に対し、以下の点を遵守する必要があります。
- ペット飼育の申請を合理的に検討すること
- 所定の期間内に回答を行うこと
- 申請を拒否する場合は、契約条件や物件の適合性などに基づく正当な理由 を示すこと
一律にペットを禁止する対応は認められず、個別の状況に応じた判断が求められます。
なお、介助動物（assistance animals）については、ペットとは異なる扱いとされ、常に認める必要があります。
公正な入居審査（差別の禁止）
オーナー様および仲介業者は、入居希望者に対し、以下の理由のみをもって入居を拒否してはなりません。
- 子どもがいること
- 公的給付を受給していること
一方で、以下の審査については、客観的かつ一貫した基準に基づいて行われる限り、引き続き合法とされています。
- 支払能力の審査
- リファレンスチェック
- Right to Rent チェック
オーナー様の実務上の注意点
- ペットや入居条件に関する判断については、対応内容や理由を記録として残すことが重要です。
- 判断基準を一貫させることで、後のトラブルや紛争リスクの低減につながります。
5. 家主登録制度と監督
本法により、新たな義務的監督制度が導入されます。
家主の義務
- 民間賃貸セクターデータベース（Private Rented Sector Database）への登録
- 民間賃貸セクター家主オンブズマンへの加入
登録は、物件を市場に出すための前提条件です。 オンブズマンは、拘束力のある紛争解決および家主向けの指針を提供します。
違反した場合の制裁（例）
- 最大7,000ポンドの民事罰
- 繰り返し違反に対するより高額な罰則
- 家賃返還命令
- 明渡し権の制限
Kens Estate のサポート オーナー様向け
Kens Estate では、
- 家主登録制度およびオンブズマン制度への対応
- 賃貸開始前に必要となる手続きの整理
- 法令遵守を前提とした賃貸運用体制の構築
について、イングランドに賃貸所有するオーナー様を継続的にサポートしています。
6. 物件の最低基準と行政による執行
最低居住基準の適用（ディーセント・ホームズ・スタンダード）
Renters’ Rights Act 2025 により、これまで対象外であった多くの民間賃貸住宅にも、最低居住基準が適用されます。 この最低基準は、**ディーセント・ホームズ・スタンダード（Decent Homes Standard）**として定められています。
この基準の下では、賃貸物件は以下の状態を満たす必要があります。
- 居住者の安全が確保されていること
- 適切に維持・管理されていること
- 湿気やカビを含む、健康や安全に重大な影響を及ぼす危険がないこと
これは新たに高い水準を求めるものではなく、民間賃貸住宅において最低限確保すべき居住環境を明確にしたものと位置づけられます。
健康被害につながる不具合への迅速対応義務（Awaab’s Law）
本法の施行により、健康被害につながる深刻な不具合への対応義務が、Awaab’s Law として民間賃貸セクターにも拡大適用されます。
これにより、例えば以下のような問題が確認された場合には、
- 居住者の健康に重大な影響を及ぼす湿気やカビ
- その他、安全性に関わる深刻な不具合
について、調査・是正を行うまでの期限や、家主に求められる対応水準が明確に定められることになります。 家主には、問題が判明した際に、速やかかつ適切に対応する体制が求められます。
行政による執行体制の強化（地方自治体の権限）
- 民事罰の科徴
- 家賃返還命令（Rent Repayment Order）の発出
- 立入調査などの調査権限の行使
- 繰り返し、または悪質な違反が認められる家主への厳格な対応
これにより、物件基準の遵守は、単なる努力義務ではなく、実務上も明確に求められる要件となります。
Kens Estate のサポート オーナー様向け
オーナー様には、物件の状態を継続的に把握し、問題が生じた場合に適切に対応することが求められます。 海外在住の場合、ご自身での対応が難しいケースもあります。 Kens Estate では、物件維持に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
７. 法改正を踏まえた賃貸運用と実務対応の整理
法改正後の賃貸運用において求められる実務体制
Renters’ Rights Act 2025 をはじめとする法改正により、 賃貸物件のオーナー様には、制度を理解するだけでなく、 それを日常の賃貸運用の中で継続的に実行できる体制が求められます。
法令に基づく通知や手続き、物件状況の把握と記録、 賃借人からの要請への対応、登録制度やオムブズマン制度への対応などは、 いずれも単発ではなく、継続的な実務として発生します。
これらを個人で対応する場合、 法改正や制度変更の把握が追いつかなくなったり、 対応の遅れや判断ミスが、結果として運用上のリスクにつながることもあります。 特に、遠隔での管理や、実務を一人で担っている場合には、 負担やリスクが可視化されにくい傾向があります。
Kens Estate では、イングランドの賃貸実務に精通した現地スタッフが、 法改正を踏まえた賃貸運用における実務体制づくりを支援しています。 オーナー様の管理状況や運用方針に応じて、 実務負担の軽減とリスク管理を意識した、現実的な対応を行っています。
FAQ
施行はいつからですか？
すべての規定が直ちに施行されるわけではなく、施行は段階的に行われます。 政府から施行開始スケジュールが別途公表され、主要規定の施行前に家主への事前通知が行われます。
Section 21廃止後、家主はどうやって明渡しを求めますか？
Section 21（無過失立退き）は廃止され、家主は Section 8 に基づく「法律で定められた正当な理由」がある場合にのみ明渡しを求めます。 賃借人が自主的に退去しない場合、裁判所の関与が引き続き必要です。
家賃改定はどのくらいの頻度でできますか？
原則として年1回までです。Section 13 の法定手続きを遵守し、少なくとも2か月前通知が必要です。
募集家賃より高いオファー（入札）は受け取れますか？
物件は固定の募集家賃で広告しなければならず、広告額を上回るオファーを求めたり受け取ったりしてはなりません。 家賃入札行為は禁止です。
ペットの申請は断れますか？
家主は申請を合理的に検討し、所定の期間内に回答する必要があります。 拒否する場合は、契約条件や物件の適合性などに基づく正当な理由が求められます。
子どもがいる／給付受給者であることを理由に断れますか？
家主および仲介業者は、子どもがいること、公的給付を受給していることを理由に入居希望者を拒否してはなりません。
登録やオンブズマン加入をしないとどうなりますか？
違反した場合、最大7,000ポンドの民事罰、家賃返還命令、明渡し権の制限などの制裁が科される可能性があります。
湿気・カビなどの問題はどう扱われますか？
ディーセント・ホームズ・スタンダードにより、湿気やカビなどの重大な危険がない状態であることが求められます。 また Awaab’s Law の拡大適用により、深刻な危険が判明した場合の調査・是正の期限と期待水準が明確化されます。
海外在住家主が特に注意すべき点は何ですか？
正確な通知手続き、記録・書類管理、賃借人からの要請への迅速対応、登録・オンブズマン加入義務、施行日の継続確認が重要です。
Kens Estate に依頼できる支援内容は？
法改正の解釈、契約・手続の法令遵守維持、規制に沿った物件管理、現地代理対応、リスク軽減まで支援します。
重要事項
本ページは、2026年1月時点の情報に基づいています。 Renters’ Rights Act 2025 の一部規定は、施行規則および政府の追加ガイダンスに従って開始されます。
Kens Estate は、施行の進捗に応じて、引き続き家主様の皆様へ最新情報を提供します。